안녕하세요, 최근 부동산 개발 업계와 금융권의 가장 뜨거운 감자는 단연 **'프로젝트 리츠(Project REITs)'**입니다.
기존 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 위기가 대두되면서, 정부가 부동산 개발의 패러다임을 근본적으로 바꾸기 위해 꺼내든 강력한 카드인데요.
오늘은 프로젝트 리츠가 대체 무엇인지, 미국의 업리츠(UPREIT) 개념과 어떻게 맞닿아 있는지, 그리고 어떤 강력한 장점을 가지고 있는지까지 전문가 수준으로 깊이 있게 파헤쳐 보겠습니다.
1. 프로젝트 리츠란 무엇인가? (미국 업리츠 연계)
프로젝트 리츠는 한마디로 **'부동산 개발 단계부터 직접 투자하고, 준공 후 장기 운영까지 할 수 있도록 규제를 대폭 완화한 개발 특화형 리츠'**입니다.
기존 리츠는 까다로운 '영업인가'를 받아야 해서 신속한 인허가 및 개발 사업에 부적합했습니다. 반면, 프로젝트 리츠는 자본금 50억 원 등의 요건만 갖추면 설립 후 '신고'만으로 즉시 토지 매입과 착공 등 개발 사업에 착수할 수 있습니다. 운영 단계에 가서야 인가를 받도록 절차를 뒤로 미뤄준 것이 핵심입니다.
💡 미국 업리츠(UPREIT)와의 결정적 연결고리
현물출자 과세이연 프로젝트 리츠 제도가 시장에서 작동하기 위한 핵심 엔진은 미국의 업리츠(Umbrella Partnership REIT) 구조에서 차용했습니다. 미국 리츠 시장이 폭발적으로 성장한 배경에는 토지주가 부동산을 리츠에 현물로 넘기고 리츠 지분(OP Unit)을 받을 때, 이를 매각으로 보지 않고 현금화(실현) 시점까지 양도세 등 세금을 이연해 주는 제도가 있었습니다.
우리나라도 프로젝트 리츠 도입과 함께 조세특례제한법을 개정하여 이 개념을 전격 도입했습니다. 도심 내 유휴부지를 가진 토지주가 프로젝트 리츠에 땅을 현물출자하면, 법인세나 양도세를 이익 실현 시점까지 이연해 줍니다.
2. 시장 판도를 바꿀 프로젝트 리츠의 4가지 핵심 장점
왜 지금 프로젝트 리츠에 열광하는 걸까요? 기존 PF 방식의 고질적인 문제를 해결할 수 있는 강력한 무기를 갖췄기 때문입니다.
① 살인적인 브릿지론 탈피 (금융 비용 절감)
기존에는 토지 매입을 위해 두 자릿수 금리의 브릿지론을 끌어다 써야 했지만, 지주가 토지를 현물출자하면 막대한 초기 자금 조달 부담이 사라집니다. 전체 사업의 현금흐름(Cash Flow)이 획기적으로 개선되고 부실 위험이 차단됩니다.
② 신속한 사업 추진 (인허가 리스크 감소)
'인가'가 아닌 '신고'제로 개발을 시작할 수 있어 사업 초기 시간을 크게 단축할 수 있습니다. 부동산 개발에서 시간은 곧 비용이므로, 이는 수익률 상승으로 직결됩니다.
③ 분양 리스크 해소 및 안정적 운영 수익
지어놓고 팔고 떠나는 '분양형' 사업에서 벗어나, 준공 후 우량 자산을 직접 운영하며 안정적인 임대 수익을 창출합니다. 투자자 입장에서는 장기적이고 안정적인 배당 수익을 기대할 수 있습니다.
④ 토지 확보의 용이성 (지주의 윈-윈 구조)
도심 주요 부지를 소유한 지주들은 양도세 폭탄을 피하면서 리츠 지분을 받아 개발 이익을 공유할 수 있습니다. 이는 그동안 묶여있던 알짜 부지들이 시장에 나올 수 있는 강력한 유인책이 됩니다.
3. 국내 프로젝트 리츠 도입 및 준비 발효 연대표
정부의 발 빠른 대처로 프로젝트 리츠 제도는 단기간에 법제화가 완료되어 현재 본격 시행 중입니다.
- 2024년 6월: 국토부, 부동산 PF 위기 대안으로 '프로젝트 리츠 도입 방안' 최초 발표
- 2025년 5월: 프로젝트 리츠 법적 근거를 담은 「부동산투자회사법」 개정안 국회 본회의 통과
- 2025년 8월: 국토부, 부동산투자회사법 시행령 및 시행규칙 입법예고
- 2025년 11월 18일: 국무회의에서 시행령 의결
- 2025년 11월 28일: 프로젝트 리츠 제도 공식 시행 발효
- 2025년 12월: 국내 1호 프로젝트 리츠 인가 및 탄생 ('동탄 헬스케어 리츠', '천안역세권혁신지구 재생사업리츠')
- 2026년 1월: 조세특례제한법 시행령 개정안 입법예고 (2026년 1월 19일)
- 2026년 상반기: 기존 PFV(프로젝트금융투자회사)의 프로젝트 리츠 한시적 전환 유예기간 (26년 5월 말까지 전환 허용)
4. 주무부서(국토교통부)의 현재 입장과 업계 동향
국토교통부의 스탠스는 매우 명확하고 공격적입니다. **"부채(빚) 중심의 PF 개발에서 자본(Equity) 중심의 리츠 개발로 시장 체질을 뜯어고치겠다"**는 것입니다.
- 전폭적인 인센티브: 장기 운영하는 프로젝트 리츠에 대해 용적률 상향 및 공공기여 완화 특례를 제공할 계획입니다.
- 행정 지원 총력: 리츠지원센터를 통해 원스톱 지원을 하며, 서울시 등 지자체와의 협의를 통해 대형 도심복합사업 등에 리츠 방식을 전면 도입하고 있습니다.
현재 시장 반응: 법 시행 이후, 기존에 설립된 PFV들이 2026년 5월까지 주어지는 한시적 특례를 활용해 프로젝트 리츠로 간판을 바꿔 다는 전환 작업이 활발히 진행 중이며, 대형 신탁사 및 운영 특화 기업들도 잇따라 사업을 준비하고 있습니다.
프로젝트 리츠는 단순한 펀딩 수단이 아닙니다.
땅값의 10%만 들고 빚을 내어 분양 수익만 챙기고 빠지는 기존의 '단기 한탕주의' 개발 방식을 벗어난 선진국형 모델의 시작입니다.
토지 매입 단계부터 현금흐름을 혁신적으로 개선하는 이 거대한 머니 무브(Money Move)를 유심히 지켜봐야 할 때입니다.